У загальному значенні під сервітутами прийнято розуміти право обмеженого користування чужими речами (майном) з певною метою у межах, визначених договором чи законом (глава 32 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), стаття 100 Земельного кодексу України (далі – ЗК України)).
Встановлення сервітуту на підставі договору означає, що сторони висловлюють свою згоду на встановлення права користування чужим майном шляхом погодження умов договору безпосередньо при його посвідченні. Тому питання про істотні обтяження права власності постає одразу ж при укладенні такого договору. При цьому згода обох сторін має бути повною і безумовною.
Сервітутний договір – це договір про встановлення речового права на чуже майно. Йдеться про те, що таким договором не річ передається в користування, а встановлюється право – речове право користування.
Істотними умовами сервітутного договору є суб’єкти, предмет, спосіб встановлення та здійснення сервітутних прав, а також строк користування.
Щодо суб’єктів вищезазначеного договору йдеться про те, що, крім власне сторін договору, в ньому обов’язково має передбачатися коло осіб, яким надається право користування чужим майном. У протилежному випадку таке право отримує тільки сервітуарій (володілець пануючої земельної ділянки, в інтересах якого встановлюється сервітут).
Предмет сервітутного договору підлягає детальному опису з визначенням кількісних та якісних показників. Щодо земельної ділянки має бути встановлено її місцезнаходження, кадастрові дані, а також вказуватися відомості про власників сусідніх ділянок та їх правовий режим, існуючі насадження чи споруди, тощо.
Крім цього, має бути вказано ті види використання земельних ділянок, які дозволяються власником. Тобто обов’язково повинен бути визначений спосіб здійснення сервітутних прав.
Однак потрібно пам’ятати, що спосіб здійснення сервітутних прав повинен узгоджуватися із цільовим призначенням майна. Так, якщо йдеться про використання жилого приміщення, то користування цим об’єктом з іншою метою, наприклад у вигляді виробничих приміщень, заборонено.
Загалом стосовно майна, на яке встановлений сервітут, потрібно сказати, що власник не обмежується у можливості розпорядження ним. Він вільний продавати його, передавати у заставу, здавати у найм тощо. Єдиний обов’язок власника при цьому – застерегти набувача такого майна про існуюче щодо нього право сервітуту. Стосовно володіння і користування майном, щодо якого встановлене сервітутне право, то власник може так само, як і до цього користуватися ним, не порушуючи при цьому інтересів та прав сервітуарія та не вчиняючи перешкод у користуванні останнім.
Ще однією істотною умовою сервітутного договору є встановлення строку договору (ч. 2 ст. 403 ЦК України). Адже у разі непогодження строку користування чужою річчю важко буде встановити першопочатковий намір сторін, особливо при встановленні особистого сервітуту.
Щодо земельних сервітутів найпоширенішим є встановлення їх на невизначений строк.
Особа, яка користується сервітутом, зобов’язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду (ст. 403 ЦК України). Дане правило встановлює презумпцію оплати користування чужим майном. Разом із тим, з огляду на положення «якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду», допустимо зробити висновок, що йдеться про можливість безоплатного використання. Тому для того, аби отримати право безоплатного користування, потрібно заздалегідь про це зазначити у договорі.
Якщо договір про встановлення сервітутних прав був нотаріально посвідчений, то відмова також має підлягати посвідченню нотаріусом.
Щодо форми даного договору, то особливих вимог у главі 32 ЦК України законодавцем не встановлено. Єдина вказівка має місце щодо договору про встановлення земельного сервітуту. Такий договір підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Даний порядок врегульовано Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV (із змінами).
Слід зазначити, що ст. 102 ЗК України передбачено припинення дії земельного сервітуту.
Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках: а) поєднання в одній особі суб’єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки; б) відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут;
в) рішення суду про скасування земельного сервітуту; г) закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут; ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років; д) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом.
На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках: а) припинення підстав його встановлення; б) коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.
Головне територіальне управління юстиції у Тернопільській області.
